La ley distingue entre los daños derivados del uso normal de la vivienda y aquellos que afectan su conservación.

Quien vive en arriendo sabe que tarde o temprano puede surgir una avería: una filtración, una tubería que deja de funcionar, una humedad en la pared o una cerradura que se daña. En ese momento suele aparecer la misma discusión: ¿quién debe asumir el costo de la reparación?

Aunque no existe una lista que asigne cada daño al propietario o al inquilino, la legislación colombiana sí establece un principio claro. La responsabilidad depende del origen de la avería y no únicamente del elemento que se haya dañado.

La Ley 820 de 2003, que regula el arrendamiento de vivienda urbana, señala que el propietario está obligado a entregar y mantener el inmueble en condiciones aptas para ser habitado durante la vigencia del contrato. Esto significa que debe responder por las reparaciones necesarias para conservar la vivienda cuando el deterioro obedece al paso del tiempo, al desgaste natural o a fallas propias del inmueble.

En la práctica, esto puede incluir problemas como una tubería que se rompe por antigüedad, filtraciones ocasionadas por el deterioro de la cubierta, daños en las instalaciones eléctricas que no fueron provocados por el uso del inquilino o humedades originadas por fallas estructurales. En estos casos, el costo de la reparación, por regla general, corresponde al propietario.

¿Cuándo le toca pagar al inquilino?

La situación cambia cuando el daño es consecuencia del uso inadecuado de la vivienda o de un hecho atribuible al arrendatario, a las personas que viven con él o a sus visitantes. Si una puerta se rompe por un golpe, un vidrio se quiebra por accidente o un sanitario resulta averiado por un uso indebido, la reparación deberá ser asumida por el inquilino.

La ley también establece que el arrendatario debe hacerse cargo de las reparaciones locativas, es decir, aquellas labores menores derivadas del uso cotidiano del inmueble y que hacen parte de su mantenimiento habitual. Entre ellas pueden encontrarse el cambio de bombillos, el ajuste de manijas, la sustitución de empaques de una llave o pequeñas reparaciones ocasionadas por el desgaste propio del uso diario.

Más allá del tipo de avería, lo realmente importante es determinar qué la causó. Una misma reparación puede tener responsables distintos. Por ejemplo, una cerradura puede dejar de funcionar porque llegó al final de su vida útil o porque fue forzada. Una tubería puede romperse por el deterioro de los materiales o por una intervención inadecuada. Es esa causa la que determina quién debe asumir el gasto.

Cuando aparece un daño, los especialistas en derecho inmobiliario recomiendan informar al propietario lo antes posible y dejar constancia por escrito, ya sea mediante correo electrónico, mensaje o cualquier otro medio que permita demostrar cuándo se reportó la avería. También resulta útil conservar fotografías o videos que evidencien el estado del inmueble, especialmente si existe desacuerdo sobre el origen del problema.

Antes de asumir el costo de una reparación, conviene revisar el contrato de arrendamiento. Aunque las partes pueden acordar aspectos relacionados con el mantenimiento de la vivienda, ninguna cláusula puede trasladar al inquilino obligaciones que la ley asigna al propietario.

Conocer estas reglas no solo ayuda a evitar gastos innecesarios, sino que también facilita una relación más equilibrada entre las partes y reduce uno de los conflictos más frecuentes en los contratos de arriendo.